Москва, м. Таганская Кольцевая,
3 минуты от метро пешком

Горячая линия:
+7 (495) 260-12-19

информационный портал
о недвижимости

Стройка века. Программа реновации.

Стройка века. Программа реновации.

Москва на пороге нового масштабного инвестиционного проекта по реализации программы сноса пяти- и девятиэтажных типовых домов первых серий, по результатам реализации которой в городе будет осуществлен снос 25 млн кв.м., что составляет фактически десятую часть города. Ранее эксперты прогнозировали, что такая процедура замены ветхого жилья займет 20-30 лет с затратами свыше 6 трлн рублей, что соответствует четырем городским бюджетам.

Напомним, проблема ветхого пятиэтажного жилого фонда стала особенно актуальной с началом реализации городской программы капитального ремонта, когда стало очевидно, что ремонт таких домов малоэффективен и вызывает большие сложности.

Уже сейчас власти города готовы к тому, что увеличение стоимости предоставляемых квартир по сравнению со стоимостью освобождаемых квартир может составить, по рыночной оценке, порядка 35%.  

По данным Фонда содействия реформированию ЖКХ анонсированная в Москве программа сноса хрущевок может распространиться и на другие регионы России. Если инициатива будет поддержана, в субъектах придется снести порядка 11,15 млн кв. м устаревших зданий.

Причины, побудившие принять такое решение, уже неоднократно обсуждались в СМИ, осталось только понять, как же будет проходить стройка века.

Что снесут: в основном это дома, построенные с начала 1950 до середины 1970-х годов. Совсем необязательно, что это будут исключительно дома панельного типа. Отличительные особенности «хрущевок» - низкие потолки, маленькие кухни, совмещенный санузел, отсутствие лифтов, мусопроводов и чердаков.

На самом деле власти города только начинают мероприятия по изучению всего городского жилого фонда, построенного в указанный период. Точный перечень домов под снос пока неизвестен. По словам депутатов, решение о включении дома в программу сноса будет приниматься на основе оценки технического состояния дома и с учетом мнения жителей таких домов. Москомархитектура совместно с префектурами административных округов должна подготовить перечни многоквартирных домов типовых серий, а также адресные перечни аналогичных (нетиповых) домов, которые войдут в проект программы реновации, с целью предварительного обсуждения с жителями.

Конкретные границы территории, подлежащей реновации, с указанием адресов многоквартирных домов, подлежащих сносу, будут указываться непосредственно в решении о реновации жилищного фонда в городе Москва.

Для учета мнения жильцов планируется создать специальную систему опроса собственников жилья. «С учётом только их мнения мы будем принимать решение, включать тот или иной квартал в программу реновации либо не делать этого», — считает Мэр Москвы (сайт Департамента градостроительной политики города Москвы).

Если вы не знаете, относится Ваш дом к программе реновации, будет ли он снесен, и что Вам делать в такой ситуации, Вы можете обратиться за бесплатной консультацией к нашим специалистам по телефонам: +7 800 500 3961 и +7499 110 41 33.

В результате Аппарату Мэра и Правительства Москвы и Департаменту информационных технологий города было дано поручение подготовить предложения о порядке проведения опросов жителей. Предполагается, что горожане смогут высказать своё мнение о целесообразности включения их домов в программу реновации в рамках голосования в проекте «Активный гражданин». Также опросы могут провести на базе центров государственных услуг «Мои документы».

На заметку: Вот, например, как проходит признание дома аварийным и подлежащим сносу сегодня:

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года, N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, производится по решению межведомственной комиссии, порядок создания которой детально регламентирован.

Оценка соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции производится межведомственной комиссией на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции.

Межведомственная комиссия может вынести решение о признании дома аварийным по следующим причинам:

- физический износ здания, угрожающий безопасности жильцов (разрушение элементов конструкции, фундамента);

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов (например, на территории, ежегодно затопляемой во время паводков);

- в случаях техногенных ситуаций и природных катаклизмов, в результате которых здание получило такие повреждения, что его невозможно восстановить.

В соответствии с пунктом 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, сам по себе факт износа здания (выше 70%) не является достаточным основанием для вывода о том, что здание является аварийным или непригодным для проживания по иным основаниям.

Если Вам необходимо разобраться в вопросе относится ли Ваш дом к категории ветхого жилья или аварийного, или же он включен в Программу реновации, Вы можете обратиться за бесплатной консультацией к нашим специалистам по телефонам: +7 800 500 3961 и +7499 110 41 33.

Особо нужно отметить, что при нынешней программе реновации столичного жилищного фонда не применимы механизмы переселения из аварийного жилья в отношении тех домов, которые по мнению властей «физически и морально» устарели, по сути являются ветхими, но формально не соответствуют законодательно установленным критериям аварийности и непригодности для проживания.

К слову сказать, на дату последней инвентаризации, проведенной Мосжилинспекцией, московские «хрущевки» нельзя назвать ни ветхими, ни аварийными.

Уведомления о переселении жильцов с описанием процедуры и списков сносимых зданий уже сейчас начали публиковать на доске объявлений многоквартирного дома, где жильцам предлагается провести общее собрание по данному вопросу и сформировать общее мнение. Данную информацию каждый собственник жилого помещения может уточнить в районной Управе.

Если Вы не получили Уведомление о переселении, и не знаете, что делать дальше, Вы можете обратиться за бесплатной консультацией к нашим специалистам по телефонам: +7 800 500 3961 и +7499 110 41 33.

На сегодняшний день реновация сложившейся застройки возможна исключительно с использованием двух предусмотренных Градостроительным кодексом РФ механизмов: развитие застроенных территорий и комплексное развитие территорий.

Использование механизмов развития застроенных территорий, комплексного развития территории, расселения аварийного жилья предусматривает только изъятие недвижимости, которое по словам столичных властей «не приемлемо с учетом масштабов программы и социальных последствий».

В целях сокращения сроков реализации программы реновации власти планируют установить целый ряд особенностей осуществления градостроительной деятельности, в частности изменить правила землепользования и застройки города Москвы.

С учетом того, что после утверждения проекта планировки территории потребуется значительное время на изменение границ существующих земельных участков, на переоформление прав на участки под сносимыми жилыми домами, на вывод таких домов из эксплуатации и их снос, власти города намерены упростить земельно-имущественные процедуры, необходимые для начала проектирования и строительства новых объектов.

Следуя инициативе депутатов, будет возможна подготовка документации по планировке территории без учета ранее утвержденных планов. А в случае если виды разрешенного использования земельного участка в границах которого будут строиться «объекты реновации» не будут соответствовать установленным видам разрешенного использования и(или) правилам землепользования и застройки, то возможно одновременное изменение правил землепользования и застройки. Принятие отдельного решения о внесении изменений в правила землепользования и застройки со всеми бюрократическими ступенями – не потребуется. То есть чиновники смогут по своему усмотрению менять высотность зданий, назначение земель и прочие параметры.

В числе прочего хотелось бы отдельно отметить особенности применения отдельных технических регламентов, строительных норм и правил при строительстве новых «комфортабельных домов» – в раках Законопроекта депутаты полагают разумным и даже необходимым отступать от федеральных технических регламентов, требований пожарной и санитарной безопасности. Поэтому технические регламенты в «зонах реновации» будут определять городские чиновники, а вот сами нормативные акты об этом еще не представлены.

Столичные чиновники рассчитывают на более широкие полномочия, а именно:

- самостоятельно устанавливать источники финансирования программы реновации,

- определять перечень серий и шрифтов проектов многоквартирных домов первого периода индустриального домостроения, которые подлежат сносу в соответчики с программой реновации, а также исключать из этого перечня те или иные многоквартирные дома;

- определять перечни домов, которые попадают в границы подлежащей реновации территории, и являются «аналогичными по своим конструктивным характеристикам» домам, подлежащим сносу по программе реновации.

- устанавливать случаи, при которых разработка документации по планировке территории в целях размещения линейных объектов инженерной инфраструктуры не потребуется, а также перечень документов, устанавливающих границы размещения указанных объектов;

- устанавливать особенности предоставления услуг по электро-, тепло-, водо- и газоснабжению;

- устанавливать порядок наложения публичного сервитута (под которым понимается ограниченное право пользования как землей, находящейся собственности города, так и землей, находящейся в частной собственности).

Следует отметить, что таких полномочий чиновники не получали даже при подготовке к Олимпиаде в Сочи. Кроме того, «Олимпийское законодательство» предусматривало возможность изъятия объекта недвижимости, но в строго ограниченных временных рамках.

Среди прочего создана специализированная некоммерческая организация – Московский фонд реновации жилой застройки (Фонд реновации), который сможет выступать как заказчиком нового строительства, так и непосредственно застройщиком, при этом одновременно являясь и представителем власти (в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», Федеральным законом от 12 января 1996 года № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» и Постановлением Правительства Москвы от 08 августа 2017 года N 517-ПП «Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки»).

Учредителем Фонда реновации является Правительство Москвы в лице Департамента строительства города Москвы.

Органами управления Фонда реновации являются совет Фонда реновации и генеральный директор.

На создании Фонда реновации хотелось бы остановиться отдельно – самое важное нововведение о том, что Фонду могут быть предоставлены участки в аренду без торгов или в безвозмездное пользование. По принципу «надо-получишь».

Фонд реновации также будет наделен правом привлекать денежные средства граждан по Договорам долевого участия в строительстве. Поэтому для снижения налоговой нагрузки уже сейчас другим Законопроектом («О внесении изменений в часть вторую НК РФ в связи с принятием ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты РФ в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации – городе федерального значения Москве») Фонду и гражданам-участникам программы реновации предлагается ряд налоговых преференций.

Если Вы хотите участвовать в строительстве жилого дома и приобрести квартиру напрямую у Фонда реновации, как у застройщика, Вы можете обратиться за бесплатной консультацией к нашим специалистам по телефонам: +7 800 500 3961 и +7499 110 41 33.

                Теперь о самом интересном,

За основу Порядка переселения граждан из сносимых многоквартирных домов, взята ранее используемая городская программа сноса жилых домов первого индустриального домостроения:

•        переселение без доплаты - в качестве основополагающего принципа;

•        в равнозначные жилые помещения;

•        количество комнат квартиры должно соответствовать количеству комнат в освобождаемом жилом помещении, а жилая площадь должна совпадать;

•        переселение жителей будет осуществляться в тот же или в соседний район проживания – максимум – в границах того же административного округа. За исключением того, если сносимый жилой дом расположен в Центральном, Зеленоградском. Троицком или Новомосковском административном округе;

•        получено письменное согласие граждан на предоставление им равнозначного жилого помещения вне района проживания.

Предполагается, что освобождение жилого помещения, включенного в программу реновации, будет осуществляться на основании договора о переходе права собственности на жилое помещение (вероятнее всего, это будет договор мены).

Если Вас интересуют особенности заключения такого Договора между жильцами и столичными властями, а также если у Вас есть вопрос – на каком основании возникает право собственности на новую построенную квартиру, Вы можете обратиться за бесплатной консультацией к нашим специалистам по телефонам: +7 800 500 3961 и +7499 110 41 33.

На заметку: К примеру, в случае изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд – срок на обращение чиновников в суд при не достижении согласия по условиям договора составляет 90 календарных дней.

Между тем, само определение «равнозначность предоставляемого жилого помещения» учитывает скорее технические параметры – площадь и количество комнат, но не качество жилого помещения или, например, ремонт. Следовательно, остается под вопросом ситуация, что делать жильцу, который принял новую квартиру с существенными строительными недостатками, да еще на основании судебного решения и «без доплаты за лишние метры». Думается, что практика ограничится тем, что собственник нового помещения сможет требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На заметку: По общему правилу застройщик несет ответственность за переданное гражданину жилое помещение. Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; либо соразмерного уменьшения цены договора; либо возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

И только в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 214-ФЗ (ч. 3 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Норма ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ Конституционным Судом РФ не признана нарушающей права участника долевого строительства как потребителя. Исходя из чего следует, что участник долевого строительства может обменять «бракованный объект» строительства на качественный.

Поэтому если Вас не устроит решение властей о предоставлении Вам равнозначного жилого помещения, и возникнет вопрос - как оспорить такое решение, Вы можете обратиться за бесплатной консультацией к нашим специалистам по телефонам: +7 800 500 3961 и +7499 110 41 33.

Нельзя сказать о том, что реализуемый проект в какой-то мере ущемляет интересы жильцов, ведь каждый из них получит новое комфортное жилье, а кто-то даже гораздо большей площади, чем предполагал. Но все же остаётся одна потенциально незащищенная категория жильцов - это ипотечные заёмщики, которые приобрели жилье в подлежащем сносу доме.

Ключевой момент при сносе многоквартирного дома, в котором расположен предмет залога, это своевременное информирование банка и переоформление залога. В противном случае, риски возникают как у банка, так и у заемщика. Официальной статистики сколько именно существует ипотечных квартир в домах, подлежащих сносу, нет, - как нет и официального перечня домов, подлежащих сносу.

Следуя статье 41 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Самые страшные меры, которые может ожидать заемщик от банка, это требование о досрочном погашении кредита. Но в целом большинство банков уже сейчас озвучили свою позицию относительно данной ситуации и готовы пойти на встречу заемщикам. Правда, о снижении комиссии за переоформление предмета ипотеки – пока умалчивают.

Если Вы являетесь ипотечным заемщиком, который приобрел жилье в доме, включённом в программу реновации, и что делать в такой ситуации, - Вы можете обратиться за бесплатной консультацией к нашим специалистам по телефонам: +7 800 500 3961 и +7499 110 41 33.

Своевременность предпринятых действий по отношению к банку очень важна.

При регистрации перехода права собственности на новую квартиру одновременно будет проводиться государственная регистрация ипотеки в отношении нового жилья и заключаться новая закладная.

Если заёмщик проигнорирует данную ситуацию и(или) не согласится на замену предмета ипотеки – жилого помещения, судебного процесса в таком случае не избежать.

 



Назад в раздел
Бесплатная
правовая помощь опытных юристов
+ 7 800 500 3961
+ 7 499 110 4133
только опытные эксперты
конфиденциально
все области права
задайте вопрос юристу
и получите бесплатную консультацию
в течение 5 минут
Бесплатная
Юридическая консультация
Горячая линия:
+7 (495) 260-12-19
Нужна помощь юриста?
Оставьте заявку и получите ответ на свой вопрос в течение 10 минут!