Москва, м. Таганская Кольцевая,
3 минуты от метро пешком

Горячая линия:
+7 (495) 260-12-19

информационный портал
о недвижимости

ПОКУПКА КВАРТИРЫ С ПРОПИСАННЫМИ В НЕЙ ЛЮДЬМИ

Прописка – это пометка в паспорте регистрации места жительства. Также прописка выполняет, но малоэффективно, функцию закрепления жилого помещения за гражданами. Прописанное лицо имеет право пользоваться помещением, проживать на его территории, соблюдая при этом правила общежития. Лишение такого права производится в суде.
Если вы нуждаетесь в помощи юриста по недвижимости, то мы предлагаем вам посетить бесплатную консультацию с нашими специалистами: +7 800 500 3961 и +7 (495) 260-12-19.

ПОКУПКА КВАРТИРЫ С ПРОПИСАННЫМИ В НЕЙ ЛЮДЬМИ
КАК УЗНАТЬ О НАЛИЧИЕ ПРОПИСАННЫХ В КВАРТИРЕ ЛЮДЕЙ
ПРОПИСАННЫЙ ЧЕЛОВЕК НЕ ЖИВЕТ В ПРИОБРЕТАЕМОЙ КВАРТИРЕ
ПОРЯДОК ПОКУПКИ КВАРТИРЫ С ПРОПИСАННЫМИ ЛЮДЬМИ
СПИСОК НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ
ЮРИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ: КУДА ОБРАЩАТЬСЯ ЗА ПОМОЩЬЮ

ПОКУПКА КВАРТИРЫ С ПРОПИСАННЫМИ В НЕЙ ЛЮДЬМИ
Если сделка не нарушает прав и интересов третьих лиц: кредиторов, несовершеннолетних, недееспособных и прочих, тогда собственник имеет полное право распоряжаться имуществом. Продажа квартиры с прописанными в ней людьми также не вступает в противоречие с нормами права. Прописанные в данном случае выступают обременением и могут продолжить проживать в квартире до момента лишения их соответствующего права.
Закон в таком случае встает на сторону нового собственника, позволяя обратиться в суд с целью выселения посторонних лиц. Судебная практика показывает, что если при этом не будут нарушены нормы семейного и гражданского законодательства, решение будет на стороне собственника. В большинстве случаев прописанные снимаются с регистрации добровольно: это могут быть родственники или близкие друзья прежнего владельца.
Отдельные категории граждан вовсе не могут быть выписаны без соблюдения ряда условий:
•    Несовершеннолетние и иждивенцы до момента достижения 18 лет. Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми осуществляется только в согласии с органами опеки.
•    Лица, получившие бессрочное право на проживание вследствие отказа от приватизации или соответствующего указания в завещании (отказа от собственности из наследственной массы).
•    Инвалиды, пенсионеры и недееспособные лица.
Во многих случаях решить проблему может признание за данными категориями факта проживания в другом помещении с родственниками. Законом предусмотрены определенные механизмы защиты прав таких людей, в частности органами опеки, социальными службами.

КАК УЗНАТЬ О НАЛИЧИЕ ПРОПИСАННЫХ В КВАРТИРЕ ЛЮДЕЙ
Единственным лицом, которое может получить в миграционной службе сведения о прописанных лицах, является сам собственник. Арендаторы или покупатели, не имеющие нотариально заверенной доверенности, доступа к данной информации не имеют. Этим обстоятельством не редко пользуются недобросовестные продавцы, скрывающие истинное положение дел от покупателя.
Чтобы узнать информацию о прописанных, если доверенность все же получена, необходимо обратиться в:
•    Миграционную службу.
•    Паспортный стол.
•    Управляющую компанию.
Справку предоставляют по паспорту. Примечательно, что возможно временное отбытие лица, которое не будет отражено в обычной справке. В таком случае необходимо затребовать именно расширенную версию с указанием архивных данных, обстоятельств и срока убытия.
Обратиться в ФМС может и третье лицо, но все равно без собственника не обойтись – ему поступит запрос о согласии на передачу персональных сведений. Иной способ, связанный с опросом участкового, во-первых, не даст точной гарантии, а, во-вторых, связан с риском уголовного преследования для спрашивающего и самого сотрудника полиции.
В отличие от представленных организаций, Единый реестр прав на недвижимость предоставляет обезличенную информацию, согласно которой можно сверить численность проживающих жильцов. Такая выписка предоставляется в платном порядке (200 рублей) и без уведомления собственника помещения.
Если вам требуется помощь юриста по недвижимости, то мы предлагаем вам посетить бесплатную консультацию с нашими специалистами: +7 800 500 3961 и +7 (495) 260-12-19.

ПРОПИСАННЫЙ ЧЕЛОВЕК НЕ ЖИВЕТ В ПРИОБРЕТАЕМОЙ КВАРТИРЕ
Необходимо понимать разницу между правом собственности и правом проживания в квартире. Не проживающее, но прописанные в квартире, в первую очередь обязаны вносить свою часть коммунальных платежей, даже если живет в другом месте. Требование выплатить коммунальные платежи часто становятся эффективным рычагом давления на тех, кто не хочет выписываться добровольно.
При этом прописанные различаются по категориям. Если жилец ранее отказался от приватизации и получил «вечное право» на проживание, продажа квартиры с обязательным уведомлением всех заинтересованных сторон возможна (равно как и обмен, дарение). Но вот сдача такого жилого помещения внаем, напротив, ограничивается согласием жильца. С юридической точки зрения обременения не возникает: соответствующие данные не вносятся в реестр.
В судебной практике нередки случаи, когда прописанное лицо не только не проживает в квартире, но и вовсе отбыло в другую страну. В данном случае необходимо доказать факт отбытия, обратившись за справкой в ФМС. Прописанный же, если решит самостоятельно выписаться, может обратиться в любое отделение консульства России за рубежом.

ПОРЯДОК ПОКУПКИ КВАРТИРЫ С ПРОПИСАННЫМИ ЛЮДЬМИ
Для приобретения жилья с прописанными в нем людьми необходимо соблюсти следующие этапы:
1.    Заключить предварительный договор с владельцем, в рамках которого обязать продавца провести меры по выселению жильцов. Покупка квартиры с прописанным собственником также предполагает лишение его аналогичных прав на проживание.
2.    Взять доверенность на получение информации в регистрационных органах, заверить ее у нотариуса. В ином случае можно обратиться в данные органы в сопровождении владельца.
3.    Заказать выписку из ЕГРП и расширенную справку из паспортного стола. Число жильцов должно совпадать.
4.    Заключить договор купли-продажи, в рамках которого указать условия передачи полной суммы средств за жилье.
5.    Арендовать банковскую ячейку (или аккредитив) на имя продавца, в условиях которой указать необходимость предоставления документов о выписке ряда лиц.
6.    Оплатить госпошлину.
7.    Обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности.
8.    Передать денежные средства из ячейки.
Если жильцы не хотят съезжать, а оснований оставаться в квартире у них нет, нужно оплатить госпошлину суда, снять три копии договора, выписки и справки из паспортного стола и обратиться с исковым заявлением.
Судебная практика показывает, что процедура выселения крайне противоречива: некоторые суды затягиваются на 1,5-2 года, поскольку суд может до последнего надеяться, что жилец выпишется сам. Наличие наследственных приватизационных прав еще более отягощает подобные сделки. Но здесь есть и плюсы: цена на квартиры с подобными обременениями, как правило, ниже.

СПИСОК НЕОБХОДИМЫХ ДОКУМЕНТОВ
Для проведения сделки купли такой квартиры, законом и регламентом регистрационных органов определены следующие документы:
•    Паспорта сторон.
•    Договор купли-продажи, в котором обязательно указывается перечень прописанных лиц, обязательства относительно их выселения и иные оговоренные условия.
•    Предварительный договор.
•    Выписка из ЕГРП (или свидетельство) о праве собственности.
•    Выписка из ЕГРП, с указанием численности жильцов.
•    Справка из управляющей компании.
•    Расширенная выписка из паспортного стола.
•    Согласие заинтересованных лиц на продажу квартиры.
•    Разрешение из органов опеки, если прописанное лицо не достигло 18 лет.
•    Передаточный акт.
•    Заявление в Росреестр о переоформлении собственности.
•    Акт передачи денежных средств.
•    Выписка из домовой книги.
•    Оплата госпошлины в размере 2000 рублей.
•    Справка из ФМС об отбытии жильца.
•    Справки, подтверждающие оплату коммунальных платежей.
Во время судебного процесса на рассмотрение могут предоставляться и другие документы, связанные, в частности, с приобретением недвижимости изначальным владельцем (часто основанием является приватизация).
Основной закон:
19.15 КоАП

ЮРИСТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ: КУДА ОБРАЩАТЬСЯ ЗА ПОМОЩЬЮ
Если вам требуется помощь грамотного специалиста по недвижимости, и вы не знаете, куда обратиться, то мы предлагаем вам посетить нашу бесплатную консультацию с юристами. Наши специалисты ответят на все ваши вопросы и подберут различные способы решения вашей проблемы. А также помогут вам составить необходимые договоры, урегулировать конфликты по вопросам наследства, дарения, очереди на жилье и т.п. Наши юристы по недвижимости при необходимости будут также представлять ваши интересы в суде. Связаться с нами вы можете по телефону: +7 800 500 3961 и +7 (495) 260-12-19.


Назад в раздел
Бесплатная
правовая помощь опытных юристов
+ 7 800 500 3961
+ 7 499 110 4133
только опытные эксперты
конфиденциально
все области права
задайте вопрос юристу
и получите бесплатную консультацию
в течение 5 минут
Бесплатная
Юридическая консультация
Горячая линия:
+7 (495) 260-12-19
Нужна помощь юриста?
Оставьте заявку и получите ответ на свой вопрос в течение 10 минут!