Москва, м. Таганская Кольцевая,
3 минуты от метро пешком

Горячая линия:
+7 (495) 260-12-19

информационный портал
о недвижимости

Покупка квартиры с прописанными людьми

Сейчас люди стали гораздо чаще приобретать квартиры нежели в советский период жизни нашей страны. И это характерно не только для столицы Москвы, но и для всей нашей необъятной Родины. Теперь граждане стали чаще сталкиваться с недобросовестными продавцами недвижимости. Одной из проблем, которую может учинить для покупателя нечистый на руку продавец это умолчать о уже прописанных жильцах в вашей новой собственности. Данная проблема все чаще и чаще всплывает и тревожит покупателей. Все о прописке, особенностях покупки данных квартир, документации, что делать, как быть и о многом другом с примерами подробно расскажем в этой статье.

Если вы нуждаетесь в помощи грамотного юриста по недвижимости, но не понимаете куда обратиться, наши специалисты – профи своего дела, готовы оказать вам высоко квалифицированную юридическую помощь. Вы можете посетить бесплатную консультацию с нашими юристами по недвижимости.


Прописка

Особенности покупки квартиры с прописанными в ней людьми

Как узнать о прописанных в квартире людях

Если прописанный человек не живет в покупаемой квартире

Порядок покупки квартиры с прописанным в ней людьми

Список необходимых документов

Пример по порядку продажи квартиры с прописанными в ней людьми

Заключение

Образцы заявлений и бланков

Список законов

Юрист по недвижимости: куда обращаться за помощью?

Прописка

Институт прописки складывался постепенно: изначально он жестко привязывал граждан к какому-либо месту проживания, без возможности свободно перемещаться по другим городам и регионам страны. В современной России (начиная с 1991 года), начали поэтапно избавляется от этого института. Один из важнейших шагов, в 1993 году была внесена норма о свободе перемещения, а позже, в 2000-ых институт регистрации.

Теперь граждане имеют право 90 дней проживать в любом населенном пункте без регистрации, а на практике и вовсе игнорировать данную необходимость.

Примечательно, что требования регистрации сотрудниками полиции на улице или при устройстве на работу – явные проявления дискриминации и нарушения прав (19.15 КоАП).

Прописка закрепляет жилое помещене за гражданами. Прописанное лицо имеет право пользоваться помещением, проживать на его территории, соблюдая при этом правила общежития. Лишение этого права зачастую производится лишь через суд.

Особенности покупки квартиры с прописанными в ней людьми

За собственником закреплено право распоряжаться имуществом, если сделка не нарушает прав третьих лиц: кредиторов, несовершеннолетних, недееспособных и прочих. Продажа собственности также не противоречит нормам права. Прописанные в данном случае считаются обременением и имеют право продолжать жить в квартире до момента лишения их соответствующего права.

Закон будет на стороне нового собственника. Но обращаться в суд -необходимо, с целью выселения посторонних лиц. Опираясь на судебную практику, можно сказать, что решение будет на стороне собственника (если при этом не будут нарушены нормы семейного и гражданского законодательства). В массе своей прописанные снимаются с регистрации добровольно: это родственники, близкие друзья прежнего владельца


Трудность заключается в том, что отдельные категории граждан вовсе не могут быть выписаны без соблюдения ряда условий:

· Несовершеннолетние и иждивенцы до момента достижения 18 лет. Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми осуществляется только в согласии с органами опеки.

· Лица, получившие бессрочное право на проживание вследствие отказа от приватизации или соответствующего указания в завещании (отказа от собственности из наследственной массы).

· Инвалиды, пенсионеры и недееспособные лица.

Трудность имеет решение: решить проблему может признание за данными категориями людей факта проживания в другом помещении с родственниками. Законодатель предусмотрел механизмы защиты их прав, в частности органами опеки, социальными службами.

Как узнать о прописанных в квартире людях?

Миграционная служба может передать сведения о прописанных лицах только собственнику, и никому кроме! Арендаторы или покупатели (без доверенности) - права не имеют. Этим и пользуются недобросовестные продавцы.

Если доверенность все же получена, необходимо обратиться в:

· Миграционную службу.

· Паспортный стол.

· Управляющую компанию.

Для получения данной справки вам понадобиться паспорт.

Важный момент! Вам нужно запросить расширенную версию справки (с указанием архивных данных) Так как существует возможность того что некоторые лица временно отбыли (что не будет отражено в обычной справке)

Обратиться в ФМС может и третье лицо, тогда собственнику поступит запрос о согласии на передачу персональных сведений. Другие способы (опросом участкового) не дают гарантий

Так же, информацию, но обезличенную (только число жильцов) вам может предоставить единый реестр прав на недвижимость. Данная выписка предоставляется платно (200 рублей) и без уведомления собственника помещения.

Если прописанный человек не живет в покупаемой квартире

Тут нужно разграничивать право собственности и право проживания в квартире. За лицом прописанным в квартире закреплена обязанность вносить свою часть коммунальных

платежей (пусть даже он там не живет). Факт, требование выплатить коммунальные платежи является эффективным способом заставить выселиться тех, кто не хотел выписываться добровольно.

Но прописанные различаются по категориям.

Если жилец получил «вечное право» на проживание, продажа квартиры с обязательным уведомлением всех заинтересованных сторон возможна (равно как и смена, дарение). Сдача внаем, напротив, ограничивается согласием жильца. С юридической точки зрения обременения не возникает: соответствующие данные не вносятся в реестр.

Порядок покупки квартиры с прописанным в ней людьми

Чтобы купить собственность с зарегистрированными на его территории людьми, необходимо соблюсти нижеприведенные правила:

1. Заключить предварительный договор с владельцем, в рамках которого обязать продавца провести меры по выселению жильцов. Покупка квартиры с прописанным собственником также предполагает лишение его аналогичных прав на проживание.

2. Попросить доверенность на приобретение информации в регистрационных органах, заверить ее у нотариуса. Или явиться в оные органы в сопровождении владельца

3. Затребовать выписку из ЕГРП, а также расширенную справку из паспортного стола. Число жильцов должно совпадать. 4. Заключить договор купли-продажи, в рамках которого указать условия передачи полной суммы средств за жилье.

5. Арендовать банковскую ячейку (или аккредитив) на имя продавца, в условиях которой указать необходимость предоставления документов о выписке ряда лиц.

6. Оплатить госпошлину.

7. Обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности.

8. Передать денежные средства из ячейки.

Если жильцы самовольно решили не съезжать (безосновательно) нужно оплатить госпошлину суда, снять три копии договора, выписки и справки из паспортного стола и обратиться с исковым заявлением.

НО практика выселения чрезвычайно муторна:муд может затянуться сроком до 2 лет. Наличие наследственных приватизационных прав тоже отдаляет подобные сделки. Единственным плюсом можно считать вероятность уменьшения цены таких квартир.


Список необходимых документов

Закон и регламент регистрационных органов определил следующий перечень документов:

· Паспорта сторон.

· Договор купли-продажи, в котором обязательно указывается перечень прописанных лиц, обязательства относительно их выселения и иные оговоренные условия. · Предварительный договор Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].

· Выписка из ЕГРП (или свидетельство) о праве собственности.

· Выписка из ЕГРП, с указанием численности жильцов.

· Справка из управляющей компании.

· Расширенная выписка из паспортного стола.

· Согласие заинтересованных лиц на продажу квартиры.

· Разрешение из органов опеки, если прописанное лицо не достигло 18 лет.

· Передаточный акт.

· Заявление в Росреестр о переоформлении собственности.

· Акт передачи денежных средств.

· Выписка из домовой книги.

· Квитанция на 2000 рублей в пользу Росреестра.

· Справка из ФМС об отбытии жильца.

· Справки, подтверждающие оплату коммунальных платежей.

При судебном рассмотрении могут предоставляться и другие документы, связанные, в частности, с приобретением недвижимости изначальным владельцем (часто основанием является приватизация).

Пример по порядку продажи квартиры с прописанными в ней людьми

Гражданин, проживающий в муниципальной квартире, решил воспользоваться правом приватизации и продать ее. Проживал он совместно со своими детьми, которые были прописаны в деревне у бабушки. Когда нашелся потенциальный покупатель, гражданин обратился в Росреестр и узнал, что оформить квартиру он может только с учетом интересов всех членов семьи, каждый из которых получит долю.

Дальнейшая обычная продажа стала невозможна, поскольку Семейный кодекс обязывает соблюдать права ребенка в приоритете остальных прав. В данном случае гражданин может найти иное жилье, в котором прописаться вместе с детьми. Квартиру оформить в долевую собственность и, на основании решения органов опеки, обратиться в Росреестр для передачи прав новому владельцу.

Заключение

Покупка жилья с прописанным человеком может быть как вполне выгодным приобретением, так и закончиться многолетней чередой судов. В законах России установлено, что:

· Собственник имеет право распоряжаться квартирой, если это не нарушает прав третьих лиц.

· Право собственности первично над регистрацией, но отдельные категории граждан защищены законом.

· Выписка посторонних жильцов осуществляется через суд.


Юрист по недвижимости: куда обращаться за помощью?

Если вы нуждаетесь в помощи грамотного юриста по недвижимости, но не понимаете куда обратиться, наши специалисты – профи своего дела, готовы оказать вам высоко квалифицированную юридическую помощь. Мы ответим на все ваши вопросы и предоставим различные способы решения вашей проблемы. Мы поможем вам составить различные договоры, урегулировать конфликты по вопросам наследства, дарения, очереди на жилье и т.п. Вы можете посетить бесплатную консультацию с нашими юристами по недвижимости. Связаться с нами можно по телефону: 


+7 800 500 3961



Назад в раздел
Бесплатная
правовая помощь опытных юристов
+ 7 800 500 3961
+ 7 499 110 4133
только опытные эксперты
конфиденциально
все области права
задайте вопрос юристу
и получите бесплатную консультацию
в течение 5 минут
Бесплатная
Юридическая консультация
Горячая линия:
+7 (495) 260-12-19
Нужна помощь юриста?
Оставьте заявку и получите ответ на свой вопрос в течение 10 минут!