Москва, м. Таганская Кольцевая,
3 минуты от метро пешком

Горячая линия:
+7 (495) 260-12-19

информационный портал
о недвижимости

Покупка квартиры, которая находится в ипотеке

В последние годы рынок недвижимости в нашей стране стал существенно шире. К несчастью, вместе с расширением рынка недвижимости, стало больше и правонарушений, связанных с куплей-продажей квартир.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке на практике может происходить разными способами. Это зависит как от договоренности продавца и покупателя, так и от позиции банка-залогодержателя. Что, как вы понимаете, предусматривает немалое количество подводных камней, которые могут неприятно удивить простых граждан. О том как не ошибиться в выборе недвижимости, о всех нюансах в покупке квартир, находящихся в ипотеке, разберем все на конкретных примерах в данной статье.

Если вы нуждаетесь в помощи грамотного юриста по недвижимости, но не понимаете куда обратиться, наши специалисты – профи своего дела, они готовы оказать вам высоко квалифицированную юридическую помощь. Таганский Дом Права ответит на все ваши вопросы и предоставит различные способы решения проблемы. Мы поможем вам составить различные договоры, урегулировать конфликты по вопросам наследства, дарения, очереди на жилье и т.п. Вы можете посетить бесплатную консультацию с нашими юристами по недвижимости. Связаться с нами можно по телефону: +7 800 500 3961 и +7 (495) 260-12-19. Звонки принимаются круглосуточно.

Содержание статьи:

1. Обременение

2. Особенности покупки квартиры с обременением ипотекой

3. Порядок покупки квартиры, находящейся в ипотеке

4. Список необходимых документов

5. Риски при покупке квартиры, находящейся в ипотеке

6. Пример по покупке квартиры с обременением ипотекой

7. Юрист по недвижимости: куда обращаться за помощью

8. Заключение

Обременение

Обременение (в широком смысле) – это любое ограничение прав как для субъекта, так и для объекта юридических взаимоотношений. Субъект и объект, в данном случае – две любые противоположные стороны. Им может являться, например, продавец и покупатель, банк и залоговое имущество, государство и жилищный фонд.

Если мы говорим об наложении обременения в общем смысле, то в таком случае оно не дает собственнику объекта возможности распоряжаться им, владеть, использовать по назначению.

Если мы говорим об наложении обременения по отношению к недвижимости, то в таком случае оно может стать причиной невозможности продажи жилплощади или может даже запрета на проживание в ней.

По отношению к недвижимости появление обременения может быть вызвано целым перечнем факторов:

· Арест – временное, с целью наложения ограничений либо с целью продажи в счет осуществления исполнительного производства, ограничение права собственности. Арест может быть наложен по иску коммунальных учреждений или иных третьих лиц, через суд.

· Ипотека – при покупке недвижимости или ее вовлечении в залог накладывается временное ограничение права собственности в целях интересов кредитора.

· Найм – арендатор жилплощади на время договора, полноправно может проживать в нем, что не имеет права быть нарушено договором купли-продажи. Обременением в таком случае являются взаимоотношения съемщика и собственника.

· Аварийное строение – жилплощадь в домах, предназначенных под снос, не могут быть проданы, поскольку не являются частью жилого фонда.

· Прописка или сервитут – регистрация в жилплощади третьего лица или правомочное обладание им постоянного проживания на основе отказа от приватизации или решения суда являются существенным ограничением по отношению к праву собственности.

· Рента – плательщик ренты до момента исполнения договора не обладает полнотой собственности над недвижимостью, следовательно, право производить юридические действия имеет лишь с согласия получателя.

Особенности покупки квартиры с обременением ипотекой

По средствам ипотеки приобретается порядка 40% недвижимости в новостройках по Москве и области. Вопреки слухам и мифам, жилье, приобретенное в ипотеку, находится в единоличной собственности заемщика, но никак не банка. Кредитное учреждение только заключает договор залога в отношении покупаемой недвижимости, которая дальше регистрируется в реестровом органе. За счет этого, приобретение недвижимости с обременением по ипотеке происходит в правовом поле по инициативе собственника, но с оглядкой на интересы третьих лиц.

Согласно законам РФ, продать недвижимость собственник имеет право только при согласии банка. На деле широко распространены продажи недвижимости с целью погашения ипотеки. По факту же, согласия банка на сделку не получить до момента полного погашения кредита, что обязывает потенциального покупателя вносить свои финансы до того, как он получит право собственности. На рыночную стоимость недвижимости ипотека влияет именно за счет фактора риска (дисконт около 15-20%).

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, мы – Таганский Дом Права – готовы предоставить вам специализированную помощь в любую минуту. Для этого можно связаться с нашими высококлассными юристами по телефону и/или задать свой вопрос в онлайн-чате на нашем сайте. Телефон для звонков: +7 800 500 3961 и +7 499 110 4133.

Первоначальное погашение кредита или переуступка долга на имя нового владельца собственности – вот два варианта, все зависит от договоренности с банком. Во втором варианте из Цены недвижимости вычитается оставшаяся доля процентов и тела кредита.

Важный момент! При первом варианте договор должен иметь пункт о возможности досрочного погашения, тогда вносить штрафные платежи не требуется (многие договора были заключены до введения соответствующего закона). Условия нового кредитного договора при этом устанавливает только банк: стороны купли-продажи вольны лишь отказаться или согласиться.

Порядок покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Порядок продажи при ипотеке весьма отличается от обычной сделки из-за необходимости снятия обременения для проведения сделки:

1. Стороны купли-продажи заключают предварительное соглашение (договор намерения, договор задатка), обращаются к юристу для сопровождения.

2. Взять справку из ЕГРП, так как зачастую недвижимость, которая находится в ипотеке, имеет и иные обременения. Дальше нужно обратиться в управляющую компанию, чтобы убедиться о наличии задолженности, или ее отсутствии по коммунальным платежам.

3. Получение выписки из домовой книги, дабы уточнить число лиц, не выписавшихся из продаваемой недвижимости.

4. Если выбран способ переуступки ипотеки, стороны обращаются к кредитору с просьбой переоформления кредита. При этом будущий собственник должен предоставить документы, подтверждающие его платежеспособность.

5. Если выбран способ полного погашения ипотеки перед продажей, нужно обращаться в банк с заявлением о досрочном погашении. Многие банки требуют подавать данное заявление за месяц до момента внесения средств.

6. Получив справку от банка о погашении кредита или кредитный договор, а также оформляя договор купли-продажи, стороны обращаются в Росреестр с требованием зарегистрировать сделку.

7. Спустя 10-30 дней выдается свидетельство о собственности на нового владельца, при этом прекращается государственная регистрация залога и покупка квартиры, которая находится в ипотеке, считается свершившейся.

Согласно законодательству РФ, необходимо уведомлять покупателя о наличии подобного обременения на самом первом этапе проведения. Важнейшей частью такой сделки является не основной договор, а предварительное соглашение.

Список необходимых документов

Для безопасной продажи недвижимости, находящейся в ипотеке, продавец должен иметь:

· Паспорт.

· Предварительный договор, в котором подробно указывается процедура (переуступка или оплата ипотеки).

· Расписка в получении средств на погашение ипотеки, договор аренды банковской ячейки или соответствующий приемочный акт.

· Выписка из ЕГРП.

· Свидетельство о собственности.

· Кредитный договор, который, в случае переоформления кредита, может стать основой для разработки нового.

· Основной договор, который заключается после погашения кредита или перед обращением в Росреестр.

· Заявление в Росреестр.

· Справки и документы, подтверждающие способность выплачивать кредит.

· Квитанция об оплате пошлины (2000 рублей).

Документы заключаются в письменном виде. Они должны одновременно соответствовать и законам, и требованиям банка.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, мы – Таганский Дом Права – готовы предоставить вам специализированную помощь в любую минуту. Для этого можно связаться с нашими высококлассными юристами по телефону и/или задать свой вопрос в онлайн-чате на нашем сайте. Телефон для звонков: +7 800 500 3961 и +7 499 110 4133.

Риски при покупке квартиры, которая находится в ипотеке

Сделка купли-продажи имущества, находящегося в ипотеке, одна из самых сложных, так как риски могут исходить как со стороны продавца, так и со стороны банка. В частности, возможны случаи, когда:

· Банк обанкротится или смена позиции по данному кредитному договору уже после передачи средств. Средства могут быть уже перечислены в счет погашения кредита, а обязанность по их возвращению покупателю ляжет на потенциального продавца недвижимости. В отличие от банка, права отнять по договору залога единственное жилье он не имеет, следовательно возвращение денег может занять годы.

· Схожим образом поступает продавец, если покупатель не закрепил передачу денежных средств и их назначение в предварительном договоре. Банк получит средства, продавец оставит у себя недвижимость, а покупатель останется ни с чем.

· Продавец также может воспользоваться окном между снятием обременения (5 дней) и перерегистрацией права собственности (10-30 дней).

Пример по покупке квартиры с обременением ипотекой

Гражданин Сергеев обратил внимание на недвижимость по объявлению, собственник которой сходу сообщил, что купил ее в ипотеку Сбербанка, четверть которой еще не выплатил. Им удалось сойтись на определенных условиях, дальше было заключено предварительное соглашение, стороны обратились в банк. Он пообещал дать согласие на сделку, если долг будет полностью погашен. Стороны договорились произвести передачу денежных средств до момента оформления свидетельства.

Чтобы покупатель не был обманут, прибегли к передаче средств при помощи двух банковских ячеек. Первая была открыта на имя банка, который изъял их в счет погашения ипотеки. Условием получения доступа ко второй ячейке было получение справки о погашении кредита и заключение основного договора, получение свидетельства о собственности. В момент государственной регистрации, продавец, согласно договоренностям, смог забрать остаток.

Юрист по недвижимости: куда обращаться за помощью

Если вы нуждаетесь в помощи грамотного юриста по недвижимости, но не понимаете куда обратиться, наши специалисты – профи своего дела, готовы оказать вам высоко квалифицированную юридическую помощь. Мы ответим на все ваши вопросы и предоставим различные способы решения вашей проблемы. Поможем вам составить различные договоры, урегулировать конфликты по вопросам наследства, дарения, очереди на жилье и т.п. Вы можете посетить бесплатную консультацию с нашими юристами по недвижимости. Связаться с нами можно по телефону: +7 800 500 3961 и +7 (495) 260-12-19. Звонки принимаются круглосуточно.

Заключение

Покупка квартиры, которая находиться в ипотеке у банка, сейчас уже весьма распространенное явление. В наши дни, уже вырабатаны различные схемы и правила, создана безопасная система обмена для всех трех сторон. В частности, законами предусмотрено:

· Обязательное получение согласия банка при проведении сделки.

· Ограничение собственности до момента получения согласия.

· Две схемы передачи, связанные как с переуступкой долга, так и с предварительным погашением кредита.


Назад в раздел
Бесплатная
правовая помощь опытных юристов
+ 7 800 500 3961
+ 7 499 110 4133
только опытные эксперты
конфиденциально
все области права
задайте вопрос юристу
и получите бесплатную консультацию
в течение 5 минут
Бесплатная
Юридическая консультация
Горячая линия:
+7 (495) 260-12-19
Нужна помощь юриста?
Оставьте заявку и получите ответ на свой вопрос в течение 10 минут!