3 минуты от метро пешком
+7 (495) 260-12-19
Договор купли-продажи квартиры в новостройке
В последние годы рынок недвижимости в нашей стране стал существенно шире. Это произошло из-за увеличения темпов строительства жилья и соответственно из-за уменьшения срока сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости. К несчастью, вместе с расширением рынка недвижимости, стало больше и правонарушений, связанных с куплей-продажей квартир. Как покупать новостройку, какие документы необходимы для покупки квартиры в новостройке, какие схемы продажи строящихся квартир применяют Застройщики на первичном рынке жилья? Покупатель, как минимум, должен иметь представление об этих схемах и понимать, в чем их отличия между собой, а также знать, какие виды договоров будут определять его права на будущее жилье. Об этом и о многом другом подробно расскажем в нашем материале.
Если вам необходима помощь грамотного юриста по недвижимости, но вы не понимаете куда обратиться, наши специалисты – профи своего дела и готовы оказать вам высококвалифицированную юридическую помощь. Мы ответим на все ваши вопросы и предоставим различные способы решения вашей проблемы. Мы поможем вам составить различные договоры, урегулировать конфликты по вопросам наследства, дарения, очереди на жилье и т.п. Вы можете посетить бесплатную консультацию с нашими юристами по недвижимости. Связаться с нами можно по телефону: +7 800 500 3961 и +7 (495) 260-12-19. Звонки принимаются круглосуточно.
Содержание статьи:
1. Договор купли-продажи
2. Кто участвует в заключении договора?
3. Требования к квартире при купле-продаже
4. Составление договора купли-продажи
5. Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке
6. Список документов
7. Недействительность договора
8. Юрист по недвижимости: куда обращаться за помощью
9. Заключение
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи является соглашением между некоторыми лицами, в рамках которого одно из них предоставляет товар или услугу, а другое – денежное вознаграждение. Принцип ценности и платности крайне сильно отличает договор купли-продажи от других известных бумаг.
Внимание! Вы можете посетить бесплатную консультацию с нашими юристами по недвижимости. Связаться с нами можно по телефону: +7 800 500 3961 и +7 (495) 260-12-19. Звонки принимаются круглосуточно.
Соглашение купли-продажи оформляется в письменной форме с помощью специального договора. Российское законодательство контролирует операции с недвижимостью при помощи норм и актов. Сами сделки попадают под регламент статей 455 ГК РФ и 125 АПК РФ. Когда мы говорим о приобретения жилого помещения в новостройке, правовые отношения контролируются ФЗ №214 от 30.12.2004 г. Если производится покупка квартиры в новостройке по предварительному договору купли-продажи, тогда заключать его следует на основании норм статьи 549 (описывает особое правовое положение недвижимого имущества). Это связано прежде всего с имеющейся государственной регистрацией прав собственности, а также со порядочной стоимостью и социальной значимостью жилой недвижимости.
Права и обязанности у сторон различны. Сторона, предлагающая товар, обязуется быть собственником такового и, при исполнении условий договора другой стороной, передать ей данный товар. Сторона, покупающая товар, обязуется гораздо меньше: важно лишь оплачивать сделку полностью и своевременно.
Кто участвует в заключении договора?
Покупатель – инициатор сделки. Он планирует приобрести недвижимость вне зависимости от способа ее реализации. Продавец совсем не очевиден: стоит обращать внимание на степень готовности дома, статус застройщика, подрядчика (возможно даже со сложной структурой, включая генерального), а также организации, привлеченные к продаже. Договор купли-продажи возможно заключить лишь с тем лицом, которое:
· Записано в качестве застройщика, сдавшего многоквартирный дом в эксплуатацию. Данный факт подтверждается соответствующим актом и свидетельством.
· Ранее приобрело данное жилье по договору купли-продажи.
Если жилая недвижимость предлагается в доме, который еще не принят в эксплуатацию комиссией (строительство еще идет), договор по купли-продажи недвижимости заключить невозможно. Часто встречаемая форма сделки в таком случае – договор долевого участия.
Стороной покупателя могут быть граждане, обладающие:
· Правоспособностью.
· Достаточными финансовыми активами.
· Дееспособностью, во что также включается совершеннолетие (лица несовершеннолетние имеют право только стать собственниками жилья, но сторонами сделки – нет).
Стороной купли-продажи не может выступить государство. Чаще данная процедура подменяется государственным заказом или тендером.
Требования к квартире при купле-продаже
Кто рискует при покупке недвижимости строительство которого еще идет? В первую очередь покупатель! Еще один нюанс составляет то, что как выглядит недвижимость и проложены ли коммуникации – не важно, строение должно быть сданным «на бумаге» в том числе.
Предлагаемая недвижимость должна удовлетворять следующим признакам:
· Пройти процедуру приема-передачи в рамках государственной комиссии.
· Соответствовать требованиям клиента, оформленным в рамках передаточного акта.
· Не иметь свидетельств двойной продажи или передачи третьему лицу на реализацию.
Значительный потенциал для мошенничества создает последний пункт. Это происходит из-за неопределенного статуса посредника (он получает право на
перепродажу на основании документа уступки права требования или инвестирования) – статистика крайне негативная.
Наименее авантюрным вариантом является уже проданная недвижимость в новостройках, а за самим продавцом закреплено право собственности (на основании свидетельства). При этом важно уделить внимание на тип сделки: долевое участие считается наименее приемлемым.
Также недвижимость должна пройти процедуру обмера. Свидетельство об осуществлении обмера поможет определить конечную стоимость недвижимости и сделает сделку более значимым, так как обозначенная в нем стоимость будет релевантной. Недвижимость в новостройках, которые не удовлетворили требованиям госэкспертизы, не имеют право считаться предметом товарно-денежных отношений, даже более, они не считаются объектами недвижимого имущества.
Составление договора купли-продажи
Сделка купли-продажи недвижимости в новостройке мало отличается от стандартного договора. Главное, нужно помнить, что строение только сдано в эксплуатацию и на деле может не отвечать озвученным критериям качества. В договоре купли-продажи новостройки должны быть оговорены следующий пункты и условия:
· Данные сторон, включая полный физический и юридический адрес застройщика (либо его представителя), а также данные покупателя, позволяющие идентифицировать его.
· Подробное описание объекта сделки, включая год постройки (сдачи в эксплуатацию), этажность, площадь (комнаты и бытовые помещения отдельно), наличие коммуникаций и тип отделки (допускается к сдаче предчистовая и чистовая), планировка.
· Порядок проверки помещения, условия исправления (многие подрядчики указывают, что в случае исправлений не несут ответственности за урон строению и соседним квартирам).
· Права и обязанности сторон относительно срока передачи, оплаты и предоставления пакета документов для регистрации.
· Отсылки к проектной документации, реестровому номеру объекта, а также информации государственной приемки строения.
· Ответственность сторон за неисполнение обязанностей в указанные там же сроки.
· Расчет стоимости на основании обмера.
· Порядок внесения средств и реквизиты банковского счета застройщика.
· Подпись покупателя и генерального директора компании-застройщика.
Порядок оформления договора купли-продажи в новостройке
Заключение договора с застройщиком (включая и договор о долевом участии) возможно лишь в письменном виде, согласно статье 550 ГК РФ. Это обосновывается правилом подписания и выраженного согласия всех сторон на совершение сделки и процедуру госрегистрации.
Для осуществления перехода права собственности, необходимо действовать согласно следующему порядку:
1. Обратиться к застройщику (подрядчику) с желанием купить квартиру. Застройщик обязан предоставить эксплуатационные документы, проект, а также акт государственной комиссии.
2. Если жилплощадь находится в стадии строительства, заключается договор долевого участия, в рамках которого (или отдельного соглашения) может быть определен масштаб задатка.
3. Новостройка проходит государственную комиссию.
4. Покупатель перечисляет денежные средства на расчетный счет застройщика. Если сделка происходит в рамках договора по передаче права требования, в таком случае нужно уведомить застройщика лично или заказным письмом, приложив заверенную копию договора с продавцом.
5. В указанный срок стороны проводят приемку помещения. Покупателю выдается смотровой лист, в рамках которого могут быть зафиксированы любые нарушения, несоответствия.
6. Если нарушения обнаружены, застройщик оценивает степень своей вины и срок исправления и уведомляет покупателя о сроках ремонта.
7. Проводится повторная приемка квартиры. В случае удовлетворительного состояния жилья, покупатель может обращаться в БТИ за техническим паспортом.
8. Далее со всей документацией необходимо обратиться в Росреестр. Оформление госрегистрации права собственности занимает от 10 до 30 дней.
Список документов
В связи с дополнительными этапами проведения сделки, перечень документов может включать:
· Паспорта сторон, свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
· Лицензия на возведение многоквартирных домов. Допуски и строительные разрешения, а также постановление муниципалитета о возведении здания.
· Документы на право пользования землей од застройку.
· Договор купли-продажи.
· Договор участия в доле.
· Дополнительное соглашение о задатке (если оговорено).
· Передаточный акт.
· Акт о государственной приемке на официальном бланке.
· Технический паспорт.
· Акт о передаче денежных средств.
· Оплаченная квитанция на регистрацию прав собственности (2000 рублей).
Недействительность договора
Заключая сделку с юридическим лицом вам нет необходимости проверять его дееспособность, психическое состояние или вероятность неправильного распределения
наследства. В новострое нет прописанных жильцов, что освобождает от некоторых обременений. Признание недействительной сделки не редкость и часто возникает по причине слабой проработанности закона 214-ФЗ «О долевом строительстве», в рамках которого не учитываются некоторые реалии.
Заключая договор о приобретении недвижимости в новостройке, следует отдавать отчет в том, что данный документ – это предварительный договор купли-продажи в новостройке и о возникновении права собственности не свидетельствует.
Юрист по недвижимости: куда обращаться за помощью
Если вы нуждаетесь в помощи грамотного юриста по недвижимости, но не понимаете куда обратиться, наши специалисты – профи своего дела и готовы оказать вам высококвалифицированную юридическую помощь. Мы ответим на все ваши вопросы и предоставим различные способы решения проблемы. Мы поможем вам составить различные договоры, урегулировать конфликты по вопросам наследства, дарения, очереди на жилье и т.п. Вы можете посетить бесплатную консультацию с нашими юристами по недвижимости. Связаться с нами можно по телефону: +7 800 500 3961 и +7 (495) 260-12-19. Звонки принимаются круглосуточно.
Заключение
Вложение средств в недвижимость в новостройке, особенно на незавершенном этапе строительства, – рискованно. Тезисно для вас сформулируем что установлено законом:
· Продавцом выступает застройщик или его представитель, проводящий юридическое сопровождение сделки.
· Здание, не сданное в эксплуатацию, не может быть объектом жилой недвижимости и не регистрируется, как собственность.
· Застройщик несет ответственность за качество квартиры, а также за сроки сдачи.
· Банкротство застройщика или его представителя может привести сделку к недействительности.
Назад в раздел



























С его помощью смог вывести на свой счет 20 долларов. И тут ОВ предлагает мне заработать не мелочь, а очень большие деньги на новой криптовалюте RIO- Realio Network и ETX-EthereumX которая поперла вверх со скоростью ракеты. Для этого надо было СРОЧНО!!! хорошо вложиться, а так как денег таких у меня нет, то быстренько заказать кредитную карту (И я ведь заказал в Сбербанке, я их клиент по зарплате, и все это реально быстро) на карте 150 000 руб. Хорошо говорит но маловато заказывай еще в другом банке!!! Но тут уж я отказался. Уговорам не поддался и согласился НЕ ЗАРАБОТАТЬ ОГРОМНЫЕ ДЕНЬГИ. меня ОВ еще немного поуговаривал но решил что пока хватит и 150000. говорит быстро делай перевод с карты на мой открытый ранее счет и с него на манкардинг. Тупо начинаю переводить себе и тут повезло СПАСИБО ОГРОМНОЕ СБЕРБАНКУ!!!!!!! мне запретили сделать перевод без подтверждения сотруднику банка что это я делаю добровольно. были еще проблемы со связью. Разговор с ОВ прервался, минут через 15 позвонили из банка, но у меня уже было время все хорошо обдумать!!!! и я понимаю, что нихрена не понимаю как я только что чуть не встрял!!!!. Когда снова на связи с ОВ сказал что не буду вкладывать с кредитки, фигурально был назван ослом не желающим хорошей богатой жизни:))). ОВ отказался со мной работать, передал меня своему якобы стажеру Александру, уговоры продолжались, но и маленькие сделки делались, Александр не смог уговорить меня на крупную сумму пропал, появилась Виктория!!! помогла вывести еще 20 баксов в реал (на этот момент заявка на вывод с манкардинга зависла. да и площадка перестала открываться) с появлением Виктории все быстро наладилось:)))) Помимо открытых сделок по совету, открывал так же небольшие самостоятельно, за что был руган нещадно. короче еще через неделю у меня в кошельке площадки набралось 200 долларов, делаю заявку на вывод 50 долларов.Виктории видимо уже надоело меня уговаривать и у вложиться больше и у нее сдали нервишки, и в один прекрасный вечер меня практически обматерили, посоветовали обратиться к врачу, и.т.д.и.т.п. Итог: на звонки ни от газпрома ни от конкретных товарищей брокеров ответов нет, заявка на вывод денег повисла навечно. а потом и все несчастные 200 баксов из кошелька манкардинга исчезли. Позже я более плотно посидел в инете и почитал об этих БРОКЕРАХ. Вот такая история. НЕ ВЕДИТЕСЬ НА ЭТУ КОНТОРУ








А между тем, она сама была замечена в деятельности ряда громких пирамид таких как Кэшбери и Qestra world, которые успешно прогорели.
Сейчас же Савият, находится у руля ГК ТИК.
Кроме участия в пирамидах, Савият не стеснялась совершать примитивные преступления. За которые кстати она привлекалась к уголовной ответственности по ст. 159 УК РФ (мошенничество) и ст. 327 УК РФ (подделка документов).
Что же такого она сделала, спросите вы? А я вам расскажу… В далеком 2010 году Алибекова, находясь помещении ПАО «Сбербанк», расположенном по адресу: Дагестан, г. Махачкала, ул. Коркмасова, д. 11 «а», предоставив поддельные справки выписанные на имя ее землячки, обманным путём получила, на имя этой землячки, кредит на сумму 700.000 рублей. Через 3 года эта «гениальная» афера была выявлена правоохранительными органами. Ну и как итог Савият посадили на бутылку правосудия.
В отношении Алибековой возбуждено куча исполнительных производств — за неоплату налогов, за неоплату налогов, а также за ущерб причинённый преступлением. Кстати за ущерб причинённый преступлением эта тетенька так и не рассчиталась и приставы прекратили дело так как не смогли ее найти.
И этот человек, который не может разобраться со своими финансами учит вас как инвестировать и зарабатывать деньги.
Контактная информация:
Алибекова Савият Ильмутдиновна 10.10.1975 года рождения. Зарегистрирована в с. Каякент Р. Дагестан.
Известный номер мобильного телефона 89887844917.
Теперь уже в «компанию» никто в здравом уме больше не будет в инвестировать и качать (разве что самые отбитые адепты)





конфиденциально
все области права
и получите бесплатную консультацию
в течение 5 минут
Оставьте заявку и получите ответ на свой вопрос в течение 10 минут!